無房 | 在地产圈找朋友的成都地铁

近两年要问在地产圈什么开发模式最火，非TOD莫属。

这种“以公共交通为导向的发展模式”，集工作、商业、文化、教育、居住等为一身，极大程度上解决了高度城市化带来的交通拥堵和城市商业车辆饱和问题。

2020年对于成都轨道交通来说，是属于TOD的一年。

从成都轨交成为2019年成都新地主开始，再到成都首张TOD地图官宣，接着引入日本最大综合金融服务集团欧力士，今年成都多个TOD项目有了重大进展，并有4个TOD综合开发项目将于今年年底前上市亮相。

对于成都轨交集团，TOD项目是未来几年集团工作的重中之重，成都地铁的广告牌、LED屏幕、车内轮动播放的视频都在反复向成都人介绍什么是TOD、成都有哪些TOD项目、TOD项目落地后能为成都带来什么，为未来的项目开展做基础工作。

房姐查阅相关资料发现，2019年成都市内土拍市场上最活跃的公司正是成都轨道交通集团有限公司，共将22宗地块收入囊中，面积总计约2829.87亩，而这正是TOD项目开发的土地储备。

一年的时间，豪取22宗地，公开14个TOD项目，成都轨交集团的行动力像一阵强风把TOD带到成都人的眼前，也可见成都轨交在不遗余力的推动成都TOD落地进程。

这是大机会，也是大工程。

成都轨交负责成都市轨道交通投资、建设、运营和资源开发，但是TOD的开发不仅仅是关于轨道交通的，也包括住宅、商业等相应版块，所谓术业有专攻，成都轨交开始向房企请教经验。

7月14日，万科物业宣布和成都轨交集团合作成立公司。

据公开资料显示，成都轨道万科物业有限公司经营范围为房地产开发经营、人力资源服务、各类工程建设活动等，注册资本3000万元。万科物业发展股份有限公司持有其51%股份，成都轨道城市发展集团有限公司持有其49%股份。

对这次合作，成都轨道集团相关负责人表示：“签约后，双方将充分发挥在品牌、资源、技术和管理等领域的互补优势，引入新技术、新模式和新管理，实现智慧化、多元化、精细化，全方位满足居住、办公、休闲、社交、健康等多种场景需求。”

“我们引入万科物业，正是看好他们在品牌运营、空间管理、服务标准等方面的成熟经验。”成都轨交负责人表示。

据悉，万科在成都TOD运营管理、品牌价值、精品服务等方面有所合作，为成都TOD综合开发在物业板块提供了保障和支撑。

对此，万科也表示，与成都轨道集团合作，平台给予技术赋能和全国资源的支持。

不难看出，签约后，双方的资源整合是紧密的，甚至万科会予以全国资源支持。

成都轨交选择万科作为TOD项目开发“老师”是情理之中，甚至意料之中的事。

“万科在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD。”郁亮在万科股东会上这么表示。 其实TOD这个概念出现在大众视野里是最近两年的事，但万科的TOD布局更领先一步，作为行业老大哥在TOD综合开发上也是经验丰富。

早在2013年，万科就在杭州开始了与轨道交通的合作，打造了4个复合TOD项目。2017年万科杭州公司和杭州地铁置业签署合作第一个项目落地，次年万科杭州成立轨道事业部。

2019年5月，杭州万科公开宣布成立了TOD研究所。 当然，除了杭州以外，万科还在广州、上海、佛山、温州、珠海、长沙等城市都有正在开发或进入已售状态的TOD项目。

这一次，是万科TOD业务第一次来到西南，来到成都。

房企作为成都轨交TOD项目的另外一块拼图，需要具备怎样的条件？

就在不久前，成都市推出的轨道交通TOD项目招商引资活动，举办首场TOD综合开发项目合作招商推介会。

位于成都轨道交通昌公堰站、行政学院站、廖家湾站、新津站和万盛站等5个TOD项目将进行试水股权合作；陆肖站、双凤桥站、梓潼宫站、幸福桥站、三岔站、马厂坝站、双流西站、二江寺站和四川师大站等9个TOD项目，将同步面向全球招商。

要知道不是随随便便哪个房企就能成为成都轨交的合作伙伴，挂牌公告中对受让方设定一定的资格条件。

1、国内合作方应具有房地产开发一级资质，且上一年度排名中国房地产开发企业综合实力前50强或商业地产综合实力前30强（以行业权威排名为准）。

2、境外合作方应满足上一年度排名中国房地产开发外资企业前10强（以行业权威排名为准），或经评估认定其开发运营能力达到中国房地产开发企业综合实力前50强或商业地产综合实力前30强的具有TOD综合开发经验的企业。

可以看出，成都轨交的要求是较高的，来的房企至少也得是前50强，最好在商业地产开发上有一定的经验。 成都轨交也清楚，寻求股权合作并非易事，因为合作对象的可选择范围被划到了很小的区间内。

相关负责人员曾表示，在今年第二季度就已经把行政学院站和昌公堰站TOD项目对应公司的股权出售公告挂了出去，但截止目前还没相关企业来揭下“英雄帖”。

房姐查阅了相关资料推测，让众多有资格的房企望而却步的原因之一是TOD项目是否物有所值。

据了解，这些项目的股权出售比例均为66%。以昌公堰站TOD项目对应的成都天府新区广都轨道城市发展有限公司为例，公司总资产评估价值为.29万元，总负债为.8万元，净资产为.49万元，标的对应评估价值为76617.08万元，即挂牌价。

不难从评估结果中看出，其溢价率极高，从净资产来看，溢价超过56倍。据悉，曾有知情人士表示，这样的溢价率与我国的一线城市TOD项目相差无几。

净资产溢价率与公司未来的创收能力息息相关，是关乎到公司根本竞争力的问题。现在市场看好TOD，各大重点城市都在做TOD项目，整体市场风向是向好的，一致认为TOD是未来的大势所趋，所以估值高于相同参照物。

但等到项目投入使用后，整体的收益是否能达到评估预期水平还尚未知，这对于入股的房企存在较高的风险性。

而且TOD项目开发周期长，工程体量大，且在成都区域还没有完成落地入市的项目，并不知道最后的价值是否能与评估价值保持同一水平。

据悉广都公司目前已向现股东举债约25.17亿元，约定合作方引进后3个月内向广都公司提供股东借款，用于偿还轨道集团、发展集团的前期股东借款66%部分及对应利息。行政南公司（行政学院站TOD项目所对应的公司）的股权出售要求与其类似。

今年成都将开通运营5条地铁线路，运营总里程超过500公里成都地推经济是指，TOD有着良好的市场潜力，但其高溢价率和较大数额的股东借款也让许多房企望而却步。这样让成都TOD项目变成一块“香味扑鼻的烫手山芋”，又香又烫！

十年前，成都第一条地铁1号线从地下轨道中驶出，这条连接远郊和市中心的“通勤生命线”不仅改变了大多数成都人的出行方式，也让成都房姐迎来一波又一波的突破。

十年前，成都地铁只有地铁，如今的成都轨交集团表示要向多制式轨道交通发展。 2017年成都轨道交通集团董事长胡庆汉提出用15年左右的时间实现从大型国有企业向世界500强企业的跨越。 这不是易事。

从2019年全国地铁盈利榜可以看出，虽然成都地铁排在第五位，但净利润微乎其微。

如今还依靠政府大力补贴才勉强能保本的成都地铁，要达到年营收额260亿美金的世界500强，似乎是天方夜谭。

成都轨交将这个看起来不可能的任务拆解成了一个又一个的连环，开发TOD项目、做上市物业、办轨道学校……TOD项目就是这些环中最为关键的一个，也是后续扩大盈利规模的基础。

胡庆汉曾表示，集团将全面推行“站城一体化开发”也就是现在的TOD项目，做到轨道交通线网规划与周边土地同步规划、统筹建设开发、统一运营管理。

“还要向深圳地铁、广州地铁学习，灵活运用重组、收购、IPO等多种资本运作手段，深度挖掘轨道交通经济附加价值。”

看看成都轨交的学习榜样深圳地铁就能知道为什么成都轨交要和万科合作。

2019年，深圳地铁净利润116.67亿元，但仅看地铁票务，它还亏了3亿元，说明全国的地铁公司都无法靠票务赚钱，还是得靠“副业”。

深圳地铁主要的营收是来于房地产开发和与万科的分红。

成都轨交“TOD开发+与万科合作”，实际上也是深圳地铁盈利模式的公式变形。万科爱和轨道交通搞合作，成都轨交也需要这样大规模且有经验的房企作为合作伙伴，一边合作开发一边学习经验。

再加上，和万科密切合作TOD项目的杭州地铁也有不错的营收，在2019年的营收及利润榜单上排到了第3名，可以见得TOD项目是能给轨道交通公司带来可观收入的。

有了深圳地铁和杭州地铁与万科合作的优秀成绩单，成都轨交与万科的合作也让人更加期待。

除了溢价率高，开发项目体量大，周期长，其实成都TOD项目还存在着一个大难题，那就是项目位置问题。

从今年5月成都轨交发布的首张TOD地图来看，大部分的项目都是位于地铁末端且远离城市中心。

虽然成都轨交喊出“轨道交通改变城市格局”的口号，但这样大规模大区域的偏离给项目后续商业开发带来难题。除了南端和东部的部分TOD项目贴近现在成都年轻人的工作生活圈以外成都地推经济是指，其他的项目都在“无人之地”。

建成之后，周边配套问题、人流量问题、商业消费问题等等都需要成都轨交来解决。据悉，为此成都轨交也引入了戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际、仲量联行、德勤咨询等行业标杆组建“TOD项目策划库”、“TOD一体化城市设计库”、“TOD商业运营库”。

对于成都轨交而言，建TOD也就是建城市中心，所以可以理解为什么他们要高要求自己的合作伙伴，需要各方面经验齐全的大型甚至头部房企加入。

从前的地铁像“最佳带货主播”，开到哪儿火到哪儿，带火重点板块，提高沿途的房产经济。而如今，成都地铁反客为主，成为项目开发商。

要想成为世界500强，成都轨交就要从做好TOD项目做起。要想做好TOD项目，成都轨交就要从找到优秀的合作房企做起。

未来在成都，住宅楼下便是地铁站，不用出站便能买上一顿香喷喷的早餐，通过车站内部的通道或站外的慢行系统直接进入公司所在的写字楼。中午小憩，乘地铁前往附近的商圈，来一场见缝插针的约会。晚上下班，地铁来来往往，送去一天的疲惫，开启成都的巴适夜生活。

场景的画面是可以想象的，回归实际，距离成都轨交的15年500强计划还有12年，从目前的TOD项目进展来看，还是道阻且长。