“1”支独大，“7”点开花：2017，成都万科释放转型强信号

2017年新年伊始，成都万科开始向市场释放转型升级信号！

在2月16日下午举行的万科春季媒体见面会上，成都万科营销总监谭丽宣布了成都万科2017年的业务发展思路，向外界释放出强烈信号——2017年，成都万科将在传统住宅业务、新业务及营销上全面发力，加快转型步伐。

这场媒体见面会在即将面世的成都万科新项目——万科城·臻园举行，显示出“新年新气象”。成都万科营销总监谭丽在发言中，对成都万科2016年的工作进行了总结，并介绍了2017年成都万科的“1+7”发展战略。

“1”支独大：

2017，万科选择“大盘造城”

2016年，成都有三家房企进入“百亿俱乐部”。作为新晋成员，万科，抢足了风头。

去年，成都万科实现认购、签约、回款“三军破百”，相比2015年，销售金额增幅高达110%，刷新万科入蓉17年来的销售记录和增幅记录。

现阶段万科主力在售的项目，例如翡翠公园、第五城、五龙山、万科城、理想城，基本上都是接近或超过200亩的大盘，项目本身的体量具备“造城”的条件，另一方面，由于成都万科城市配套业务的持续落地，也让这些项目不单单只是大体量住宅的集成，更是具备完善生活配套的“生活之城”。

成都万科营销总监谭丽介绍道，以项目规模为依托成都地推拓客公司，万科今年仍将延续大盘造城的开发路线，利用持续布局规模项目、工业化快建、穿插提效、打造BIM数字化工地等方式，提升住宅品质，为客户带来更好的居住体验。

“7”点开花：

四大三小新业务，打造城市配套生态圈

去年，被成都万科定义为自己的“城市配套年”。

2016年，万科引入成都实验外国语学校，落地双流中学，签约犀浦外国语学校，在多个社区开设6家社区教育营地；在商业方面，实现了首个自持项目：金色乐府万科生活汇的开业，开街当天，客流量突破7万；而在养老方面，成都万科2016年新增一家城市级护理中心，并确立了四级产品体系，华西二医院店的入住率已经达到64%。

2017年，万科将完成配套从“3”到“7”的全面升级，据成都万科营销总监谭丽介绍，今年万科将重点发展“四大三小”新业务。所谓四大，即万科的产业地产、商业、长租公寓及教育业务；而三小则指养老业务、美好家一体化软装服务、一修哥房屋快修服务。

除了满足业主对房屋本身的品质居住需求以及家庭全生命周期的需求外，谭丽说，在大盘造城的背景下，为了实现产城一体化，万科计划通过产业、商业和长租公寓，将产业

功能、城市功能、生态功能融为一体，构筑城市宜居宜业的发展格局，促进城市发展。

营销服务化：

利用新工具、新模式、新平台，完成营销变革

从去年开始，成都万科营销系统逐渐形成了自己的特色。

无论是与言几又书店、优步、阿里系、本来生活的跨界合作，还是万科城西4个项目同时开花的区域整合营销，我们看到的是，万科始终在尝试以更低的成本为准客户和业主吸纳到更多优质的外部资源，提供更好的服务。

另一方面，万科集团在成都落地的沃土平台——在线家、销售家、分享家——也为营销起到了较大的贡献。以在线家为例，在投入使用的5个月时间里，就实现客户增量2000余组，纯线上销售金额增量超过1亿。

成都万科营销总监谭丽介绍道，2017年，沃土平台三个家将在成都由“试水”转变为“深度使用”，同时，万科还将强化对大数据的使用，为潜在客户精准传递有用信息，服务地推团队进行线下拓客，最终实现更好地服务客户、创新产品以及打造配套。

从此次媒体见面会释放的信息，可以看到成都万科2017年的清晰思路：继续夯实传统住宅核心业务，同时加大拓展新业务的范围和力度——这无疑是已进入成都17年的万科，在新的时代背景下，顺应市场大势、主动求变的新思路。

解读

紧抓核心业务

继续用品质加强竞争力

随着房地产业专业化门槛的提高、房子越来越回归居住属性，开发商的优胜劣汰一直在加速，房地产市场集中化趋势已非常明显，而且远未饱和，2017年这种趋势仍将继续。

在这样的背景下，成都万科通过多种方式继续提高传统核心住宅业务的竞争力，扩张规模、提高市场占有率，一如既往地专注于住宅品质，是必然选择。

决定住宅项目核心价值的有两个因素，土地和产品。万科对土地的研判能力早有先例，去年万科通过拍卖、收购、代建等方式拿下的多宗土地，均收效显著。如五龙山的教育用地，提供了配套加持；刚刚亮相的万科·翡翠公园，虽然尚未开盘，但占位天府新区的自然优势，市场前景被广为看好。

产品方面，万科去年先后将曾在北上广深等一线城市落地的TOP系、翡翠系、臻园等高端产品引入成都，在改善时代来临时抢占了先机，以产品打动客户。

随着改善需求的进一步释放，2017年仍是高品质住宅销售的窗口期。成都万科将继续发挥在传统住宅业务上的优势，利用工业化快建和BIM数字化工地，缩短客户等待时间，提高并保障住宅质量；通过美好家一体化软装、一修哥房屋快修服务，通过配套提升居住品质；通过大盘造城、主打改善产品，继续加强自己在主业上的核心竞争力，为成都提供更高品质的住宅，可谓是抓住了楼市痛点。

加重新业务比例

万科式大城生活再扩容

在扩大传统业务规模和市场占比的同时，2017年继续发力拓展新业务，则显现出成都万科对楼市发展趋势的敏感和快速反应。在城市配套业务上提出“四大三小”，打造“城市配套生态圈”，对于成都万科有两层战略意义：

其一，大力发展配套业务，是支撑和加强传统住宅核心业务的重要一环。2016年以城市配套年为主题，成都万科首次挤入商业、教育、养老的配套市场，为住宅销售提供了实质性的支撑，成为2016成都万科“三军破百”的推手。可以想见，随着业务升级，2017年，城市配套将继续提高万科房的溢价能力，为万科的住宅销售提供强大竞争力。

其二，打造城市配套“生态圈”，是万科在新的市场环境下发掘全新商机的重要手段。在传统住宅开发行业利润率普降的今天，多线运营、寻找新的利润增长点是一个大趋势。对房企来说，住宅开发再也不是单一的线条，与其相关的教育、商业等，都有可能显露出突破口。

以商业运营为例，通过商业配套打造，一方面，商业可以为万科吸引非万科业主的那部分客户，增加万科整体的客户基数，实现一部分客户转化，推动住宅销售；另一方面，商业运营本身，也会给万科带来增量利润。

对城市而言，万科的产业地产、长租公寓等业务，又有利于构筑城市宜居宜业的格局，延续万科2016年启动的造城方式，升级成都“大城生活”。

优化营销模式

整合创新降低双向成本

营销也是成都万科2017年总体思路的一个亮点。去年，通过资源、品牌整合的尝试，以及新工具、新模式的探索，万科总结出了自己的一套“营销方法论”。今年成都万科通过多平台营销、营销创新和整合，继续发挥其威力，开源节流，目的仍是提高主业竞争力。

事实上，无论是吸收外部优质资源，还是对在线家等平台的启动，除了为客户提供服务外，也将降低成都万科和万科客户的双向成本。

以品牌整合的方式，对同一片区的项目进行资源统筹，减少人力物力的开支；以资源整合的方式，与不同类型的企业对接，让营销形式变得多样化，吸引更多客户参与；对沃土平台的深化使用，让购房者足不出户就能了解并购买万科房，节约了客户的时间成本。

引入大数据思维和技术，则能够更加精准地找到客户，广告投放的渠道也更加清晰。整体提高了费效比，也就意味着万科今年如果花同样的营销费用，能取得比以往更好的效果。

作为中国最大最专业的开发商之一，成都万科的2017总体方案设计，也在房地产业新的历史时期，为房企破局的思考提供了新样本。其“1+7”的创新思路，对成都楼市具有多方面的启示意义。

启示

探索转型是必然的

但造出好房子，仍然是硬道理

加强新业务比重，但核心依然是提高传统业务竞争力，这是成都万科2017的明确态度。任何商品，无论其附加价值多么丰厚，让消费者原意买单的，还得回归到商品本身的质量，房地产亦是如此。

随着中国房地产业从粗放经营走向精细，整个行业利润率不断下降，然而在城市化进程和城市群崛起的大背景下，房地产市场仍有巨大潜力可挖。对于开发商来说，不断优化自身，通过专业化的开发运营，提高产品竞争力，努力打造好房子，仍然是市场正道。

从工业化快建，到引入BIM数字化工地；从率先推出装修房的概念，到一体化软装服务全面落地。万科所做的这些，都是为了能继续为成都人“造出好房子”。

“鸡年第一盘”万科·翡翠公园，踢脚线全部采用木塑复合材料，相比以前用的实木，减少了钉眼对美观的影响，这样的细节，说明了成都万科在专业化之路上始终如一的方向——夯实主业，才能更好地向新的领域起飞。

转型启示：

向服务要红利，重新定义“配套”价值

作为成都万科对房企转型的最新探索，万科着力打造“四大三小”城市配套生态圈的规划，对成都地产业也极具启示意义。

房地产走入白银时代，随着城市人口增速放缓，曾经开发商赖以生存的人口红利正在消失。另一方面，一二线城市新增的优质土地都比较有限，地价与房价之间的价差也在收窄。加上政策调控的收紧，房企融资的难度也在加大。

在此背景下，成都万科的“四大三小”打法，提供了新的转型方向。例如，通过对商业、教育、养老等配套设施的打造成都地推拓客公司，从高价低频的住宅销售，转向低价高频的服务销售。表面上看是一种商业模式的改变，实质上，万科也因此实现了从重资产到轻资产的转换。

“向服务要红利”，中国经济发展到今天，正如知名自媒体人罗振宇在2017跨年演讲上所说：“一切市场都是服务业，深化服务领域，才有机会。”房地产行业也是如此，当大部分人都有了固定住宅之后，房企如何探索新的消费模式。最大的风口，便是卖服务。

成都万科的“城市配套生态圈”规划，是从“卖房子”向“卖房子+卖服务”的实质性转变，看重的是“居有定所”之后庞大的“幼有所教”、“老有所养”的市场需求。其实质，是在“卖房子”和“卖服务”之间，创造出一个良性生态圈，住宅、养老、教育、产业等，都只是这个生态圈中的某一环节而已。

这是对“配套”的重新定义：“四大三小”是住宅的配套，然而住宅反过来也将成为“四大三小”的配套。这无疑为成都房地产业，提供了全新的转型思路。

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