听说你怕做地推又缺钱——销冠下午茶09-地推蜂嫂-猪公主

直管过亿级产业地产项目的行销和电销；

不幸嫁给成都千人地推团队的蜂王；

投资过地推团队操盘、知名金控公司控股的阿米巴地产项目；

为成都知名地推铁军提供过人才激励咨询；

穿着Max Mara 在IFS发过传单；

和95后“地推章泽天”称兄道弟；

发明了不知天高地厚的新名词“地推资本”

——我应该是成都美少女中最有资格聊聊地推的猪公主

对绝大多数学成归来，希望在职场上步步高升的年轻人来说，地推一定是别无选择的最后选择；

对位居高位、号令三军的企业领导人或投资人来说，地推当然也是总经理问总监、总监问经理、经理问专员、专员问兼职的“他们的事”了。

（此处播放新东方年会《沙漠骆驼》曲目用户体验更佳）。

吊诡的是，像我这样靠颜值就可以吃饭的人，因为一位老领导的“实名虐待”，误打误撞的和地推结下不解之缘。也真切的看到了地推界暗涌的战斗力量。

“精英”空降销管部 没有客户去发传单啊！

我以为我可以在老领导的培养下成为地产策划精英。

直到有一天，老领导带着老部下撤离项目，留下一个42人到19人的项目团队；5人到1人的销售管理团队（光杆我自己）；1000人登记购买、25人实际购买的开盘滑铁卢；还有突然成为销管经理的、完全懵逼的我。

我战斗过的土地

地产甲方才可以做自己？啊哈哈哈哈哈周末只能哭着面对显示器。

甲方（特指我）无能，乙方称王。乙方老总心直刀快，很快让案场混日子的漂亮妹子回家洗睡。图穷匕首现，抛给我一个冷冰冰的问题：你没有客户，我怎么成交？

没！有! 客! 户! 怎! 么! 成 !交？

响鼓无需重锤，我心里没底气、面子上还想要尊严。没有到客，惶惶不可终日。

项目距离主城区10公里，公交车尚未通车，到客量成为每日萦绕在我心头的利剑。

我费尽口舌从成都引进了行销负责人，自己手忙脚乱的组建的了电销团队。从那时候开始，今天有没有下雨、商务车师傅几点出去的、现在在哪里、DM单今天发了多少，电销妹子能不能把当天的电话打完、被挂了多少次电话后预约了几组，成了我最关心的问题。当然，和电销妹子一起打电话成了我身体力行的管理稻草。像牛一样笨和执拗的我，在项目地树立了执行标杆，商务车师傅怒转粉，无论我晚上几点回到城区宿舍，他都会等到最后一刻，和我共同战斗。

当时我没有意识到成都地推招募信息，我在项目上实践的行销和电销管理，已经是碧桂园、恒大等优秀地产商正在大规模应用的人海战术，也是地产界正在迭代的费效比最低的到客管6理模式。后来的地产KPI实践也证明，到客与现场转化在地产营销中的提成比例已经调整为3:1甚至4:1——我在无奈死磕的战争中，被推向地推管理铁娘子，与乙方团队逆袭亿级销售目标，得到简阳万达项目的面试邀请及公司总部的调岗通知。——感谢老领导折磨，女诸葛步兵前进，把红旗插上了上甘岭。

想嫁给高管，不幸嫁给蜂王

我以前以为产蜜比较多的是蜂王。后来才发现娶我做老婆的才是蜂王。

热血的地推不是诗

在地产界，拿着一叠DM单，在马路边边上low眉low眼、晃来晃去的，叫小蜜蜂，管理这些人的人，叫蜂王。

我一直以为老公是高管，后来才发现他是蜂王。

我做地推管理那是赶鸭子上架，他做蜂王那是丢人现眼！

我封锁了消息。

直到很多项目来找蜂王聊聊；

直到千人地推团队管理威震江湖；

直到猎头电话邀约不断；

直到他在我发起的高大上现场轻描淡写的说：

我不要有想法的，我要中老年的、不好看的妇女，简单照做，你就赚钱；

直到蜂王就职的公司：新三板增发投资者深度被套，蜂王和他的小伙伴野蛮增长；

我发现蜂王给我上了一课。

亿级项目 粗暴交易结构 地推精英操盘

很多金融学、统计学毕业的精英觉得在投行做财务模型和尽职调查，提出各种犀利敏锐的问题，才能对得起自己天之骄子的地位，就像年轻时的我。

后来才发现，被调查的人比我们优秀多了，调查时态度摆正一点，以后投资干不下去了，好找他们找工作。

成都的投资机构是戏剧和无奈的：

来成都做base 的顶级基金不在成都投项目；

成都本土的、业绩好的基金，喜欢在外地投项目；

留在成都的1000万元的基金，一般会被分成5份，谨慎的、保守的评估各种嗷嗷待哺的创业项目，议而不决的捂着那壮志未筹的200万。

既生我投资才华，又缘何抱憾蓉城？

不得志的金融少帅们最后发现，操盘亿级项目的团队，不懂金融模型、不做敏感测试，只是一只执行力导向的地推团队，哈哈哈哈哈

地产基金交易结构

就是这个GP无理而霸道、新晋LP弱势而沉默的交易结构，让全国知名的地产金控公司近几年迅猛发展，同时成就了很多初生牛犊的地推团队，核心理念就是这三板斧：

1、1亿的项目，启动资金是1000万，后续资金利用项目回款补足，只要销售使命必达，杠杆当然要用到极致；

2、小LP只出钱不决策，相信大哥就跟着赚钱别多嘴；

3、地推操盘团队自投不超过启动资金的10%，团队自投胜过任何尽职调查。

很多投资总监没有调动过的大资金，地推铁军实现了。90后的地推团长通过杠杆化的资本运作及地毯式的地推战斗1年可以实现百到千万级增长。

地推铁军 不追随不引领做成都最稳健健身连锁

“我们基本不投媒体广告；

我们的员工都很普通、学历都不高；

我们小富即安，不想发展的太快，差不多就行了；

地推强度不够的兄弟，绕着成都二环路跑一圈，允许边跑边哭”

这家公司的创始人第一次淡淡的出现在我面前时，

我以为我是那个被寄予厚望的麦肯锡高顾

——作为人才激励专家，让这样的公司加速成长是我的至高荣耀

后来我发现，被这样的团队教育，是我的至高荣耀：

地推铁军

白天地推，晚上12点夜总会汇报到客、转化；

一张普通的团队照片威武之师尽显、行动力量呼之欲出；

朋友圈头像与通告整齐划一，山雨欲来风刷满楼；

15岁就辍学的捣蛋鬼，做地推起步，在成都有了房子、二套房子、商铺，5年内资产目标5000万

——不追随不引领做成都最稳健健身连锁。

穿着Max Mara 在IFS发传单

2018年3月，我发起了一场一听名字就牛逼翻天的活动——销冠之夜第二季，还狂妄的声称：等这活动等了500天，对不起你们久等了。

结果，没人参加，哈哈哈哈哈哈哈。

销冠之夜没有销冠参加，你咋不叫帝国的黄昏呢？傻逼了吧哈哈哈哈哈哈

我靠着一点刷脸的力量勉强邀请了十多位选手，担心后继无人颜面扫地，觉得必须穿着Max Mara 去IFS发传单了。

IFS多是知名跨国品牌入驻，要想让IFS的品牌销售相信销冠之夜很牛逼，比让他们相信我能把他们鞋擦干净还难。香奈儿的销售可能觉得我人到中年走投无路，Maxa Mara也是高仿吧哈哈哈哈哈哈哈哈。

顽强的听我说完，和颜悦色的说：我们品牌从来不参加这种没听过的活动。

IFS全军覆没。没有完成任何报名业绩的我，和忙着完成门店KPI的品牌销售和我一起完成了战场上的销冠之夜。

我求生欲很强，又把传单发到了大悦城。拦住一个个做地推的帅哥对他们做地推，成了这个夏天最刺激、最难忘的事。

这段经历铭刻在销冠之夜第二季。

这场参与销售五花八门、收口活动差点失控的真人秀活动，最终载入史册，得到营销大咖“原生内容特征强烈，节目视觉震撼强大”的赞誉。

我没有睡导演，拿了大赛的总决赛冠军。

和这个冠军荣誉相伴生的，是大幅增加的友介合作项目。

和95后地推“章泽天”称兄道弟

被歌子忽悠到大野国际篮球的帅哥和妹子，

一定以为自己将成为神圣的教育工作者。

入坑后发现他们是做地推的，哈哈哈哈哈哈哈。

也许是他们受伤的幼小心灵需要抚慰吧

歌子本来让我去她们团队聊聊美女畅销书作者怎么炼成的

结果我鬼使神差的聊起了地推。

眼看着茶没喝到一半

弟弟妹妹们的表情由

忐忑（应该是怕资本内容听不懂）、

到好奇（地推有什么好讲的？）

到谨慎的自豪（我做地推这事儿这么牛逼？）

到狐疑（歌子姐的托儿装的这么像？）

到群情振奋（马上全面修订下午地推地图 ）

我给其中一妹子取名成都章泽天

更让她觉得遇到了知音姐姐，人生到达了巅峰！

神仙妹妹也是做地推的哈哈哈

——她双月地推业绩达到了50万

她的学生家长成都地推招募信息，成了她教育事业的50万天使投资人

这是很多写了好多BP的高大上创业者达不到的哈哈哈哈哈哈哈哈

地推资本在成都

很多投资机构觉得，成都的企业是长不大的

两、三千万差不多了 老婆孩子热炕头哈哈哈哈哈哈

从北上广深回来的成都青年觉得

成都是个醉生梦死的城市

你刚想奋发图强就来一发地震

让你觉得不如红尘作伴 活得潇潇洒洒

可是真相在别处

这些马路上的奋斗者 只有眼前路 没有身后身

就像那台不起眼的五菱宏光

你要问他们从哪里来 他们会说

我们从普通的奋斗者中来

你要问他们向哪里去

他们会说：向我们奋斗的目标而去

我把他们称为：地推资本

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