华东区：推盘数量较上月大幅上涨，整体去化效果较好
成都奇谭：君子、收藏与心计
2022年 11月 10日
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2022年 11月 11日地产好报告，就在“中指云”网页链接
根据中指监测， 2022年10月华东大区重点城市杭州、南京、上海、苏州累计开盘106个（较上月增加25个），推出房源20274套。其中，刚需项目占比62.92%。华东地区推盘节奏明显加快，整体去化效果较好。杭州“金九银十”密集推新，南京疫情结束，市场热度恢复，加快推盘节奏；上海开盘节奏较上月有所放缓。滨江运翠轩、建发华发·江华玺云、万科朗拾、金基中北朗樾府、柏悦前湾、招商·虹玺、金融街融悦时光、湖西银座等项目由于区位优势、价格优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。
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▌杭州：“金九银十”密集推新，但登记及去化不及预期
本月重点监测项目开盘63次，共推出10967套房源；主要集中在余杭、临平区；本月供应放量，推盘节奏较快，纯新盘占到3成左右，但登记及去化不及预期。
本月共计10967套房源入市，推盘量环比增加31%，吸引23123户家庭参与摇号，平均中签率47%，平均去化率58%，中签率走高，去化效果一般；
区域方面，本月开盘区域主要集中余杭、临平、上城等区域；其中余杭区的推盘套数占本月供应总量的27%，集中在北部新城、未来科技城核心区、闲林等板块；
本月有25个项目流摇，集中在南部卧城、江南新城、戴村镇等郊区板块，流摇率40%。
●杭州：滨江运翠轩（2022.10.17）
开盘详情：2022年10月17日首开5-8#共计392套精装高层房源，户型建面约99-139方。
价格优惠：均价31200元/平方米（含精装修3500元/平方米）。
认购去化：截止报名登记期限届满，共有2140户家庭进行了购房意向登记，中签率18.32%。开盘当天销售表现佳，去化率100%。
客户定位：刚需及改善客群。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
板块配套成熟，价值彰显。北部新城曾是万人摇项目聚集地之一，板块热度高，配套优越。项目1.5公里范围内受3条地铁辐射，距4号线杭行路站仅600米，出行便捷。周边6大商场环绕，尽享城北万象城、城北万达、融创运河商业体、麦德龙等大型商业。在教育方面，坐拥莫干山路小学祥符校区、良渚新城第一中学、星澜中学，3公里内学校数十座，基本实现了幼儿园、小学、中学全年龄段覆盖。
板块存在明显的一二手倒挂。周边房龄在5-10年的二手次新项目，普遍挂牌价格42000元/㎡以上，与本案形成明显价格倒挂。
滨江品牌及产品加持，深得市场认可。
●杭州：建发华发·江华玺云（2022.10.17）
开盘详情：2022年10月17日，江华玺云首开高层共232套房源，户型建面137-199方。
价格优惠：高层均价64900元/㎡。
认购去化：截止报名登记期限届满，共有1201户家庭进行了购房意向登记，中签率19.32%。开盘当天销售232套，去化率100%。
客户定位：改善客群。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
项目位于江湾新城板块，杭州沿江东扩的主要方向，距五堡TOD直线距离仅700米左右，未来可共享钱江新城2.0的商业、公共设施规划利好，发展潜力大。
配套齐全，项目周边学校有杭州市钱江外国语学校、天长小学观潮校区、杭州市澎扬中学等，教育资源充足；项目约3公里范围内有多个大型购物中心，如在建的新鸿基平安IFC，已开业的杭州港龙城、杭州东站万象汇、万象城等，商业资源丰富。
项目由建发、华发双国企合作打造，以高端改善为定位，新中式外观及园林设计别具一格成都小区地推，产品优势凸显。
▌南京：疫情结束，市场热度恢复
重点监测18个项目开盘，共推出2188套房源，纯新盘和老推新均有。项目供应主体分布在多个区域，兼顾刚需和改善。
价格方面，最高开盘均价金基中北朗樾府50474元/㎡，最低开盘均价玖峰兰庭26859元/㎡（仅为销许价格，实际成交有其他折扣）。
●南京：万科朗拾（2022年10月26日）
认购去化：万科朗拾10月26日上午在丰盛五季凯悦酒店首开，共120套全装修房源，销许均价40982.35元/㎡，另有4000元/㎡升级装修包可选，首付最低3成起。去化7成以上。
客户定位：以雨花台区软件大道上班的刚需和地缘刚改为主，辅以河西及其他板块的外溢，以109㎡客群为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
距离10号线小行站较近，且附近应天高架、机场二通道
背靠软件谷，可享受软件谷的成熟配套，周边有楚翘城、世茂52+、雨花客厅等商业体，西南侧就是尤家凹九年一贯制学校
一街之隔就是河西，南京明基医院、龙湖天街等都较近
项目做了实景示范区
项目缺点
距离高架过近，且楼栋朝向非正南北
●南京：金基中北朗樾府（2022年10月28日）
认购去化：金基中北朗樾府10月28日上午在朗樾府售楼处首开，共94套全装修房源，销许均价46520元/㎡，另有5500元/㎡升级装修包可选，首付8成，验资600万。项目基本售罄。
客户定位：全市改善客户。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
携手北京顺景园林及goa大象设计，采用打造七进归家规制。项目大门约66米，选用大面卡斯兰石材满铺。
自带会所
项目均为195㎡户型，叠加部分跃层，业主圈层较为纯粹。
精装标准高。
项目缺点
无
▌上海：改善型项目占主导，去化效果两极分化
监测22个项目开盘，共推出6530套房源，主要集中在浦东新区、闵行区，其中纯新盘项目6个，老推新项目16个。
整体开盘价格较前期或周边同类项目略有上涨。
产品类型以精装小高层、叠加为主，改善型项目居多。
整体开盘去化率较好。
●上海：柏悦前湾（2022年10月22日）
价格优惠：无优惠。
认购去化：项目10月22日摇号开盘，三期加推240套房源，备案均价64876元/㎡，去化率100%。
入围情况：项目在认购期间共收到390余组认购，认购率约为163%，入围积分52.6，社保系数：0.13。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
容积率和得房率优势。柏悦前湾容积率低至1.8，近80%左右的高得房率，居住舒适度更高。
居住品质高。未来售楼处将作为物业办公及业主会所，带有下沉广场，包含健身房、泳池等设施，以供日常休闲娱乐。
项目缺点
项目当前城市界面比较差，周边为动迁安置房小区、城中村集中区、产业园区等，周边尚无建成商业及轨交配套；
项目临近货运铁路及虹桥航道，存在噪声污染。
●上海：招商·虹玺（2022年10月29日）
价格优惠：无优惠。
认购去化：招商虹玺二期164套房源摇号选房，均价约元/㎡，去化率100%。
入围情况：项目在认购期间共收到80余组认购，认购率约为52%，入围积分：86.8，社保系数：0.20。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
交通便利，通达性好。项目约540m达4号线临平路站，距离地铁8号线邮电新村站约800m，10号线鞍山新村站距离约1km，较远的12号线提篮桥站，距离项目约1.6km，可谓四轨交汇。自驾方面，项目临近新建路隧道、大连路隧道，周家嘴路可切换北横通道，便捷程度高。
配套完善。北靠瑞虹新城，享受其约55万㎡的商业配套，所见即所得，这是项目配套的亮点之一；除了太阳宫，月亮湾之外，项目到达虹口白玉兰广场和北外滩来福士的距离也在3km之内；项目周边华师大第一附中实验小学、华师大第一附属实验中学、华师大第一附中学等名校荟萃（最终按当地教育局的入学规则和招生简章为准）。
项目缺点
周边存有一定数量老旧小区，整体环境略低于新开发板块小区。
▌苏州：房企放缓推盘，纯新开盘项目居多
监测3个项目开盘，共推出589套房源，分布于吴中区和工业园区，纯新开盘项目居多。
价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，精装配置三大件齐全。
新开盘优惠力度较小成都小区地推，项目大多按照备案价销售无优惠。
刚改型住宅的客户群集中于35岁左右，以改善居住为需求的客户群集中于40-50岁。
●苏州：金融街融悦时光（2022年9月30日）
价格优惠：无。
认购去化：2022年9月30日本项目推出房源86套，开盘认购35套，去化率41%。
客户定位：以吴中越溪/横泾/主城等客户为绝对主力，大市其他客户辅助。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
交通便捷，周边生活配套齐全；
项目构建品质生活景观体系，居住环境好；
品牌房企，精装房源。
项目缺点
户型面积较大，总价较高。
●苏州：湖西银座（2022年10月30日）
价格优惠：备案价销售，赠送3万车位券。
认购去化：2022年10月30日本项目推出276套房源，开盘当天认购21套，去化率8%。
客户定位：以地缘性改善客群为主。
本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况
项目优点
独墅湖边，社区整体规划有品质；
出行便捷，生活配套完善；
每一幢楼均是一层架空，最大限度的提升活动空间。
项目缺点
项目与附近地铁有一定步行距离。
▌本月开盘
表：2022年9月28日-2022年10月30日部分典型项目开盘信息
注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。
▌下月预告
表：近期部分典型项目开盘信息
报告下载——
新开盘监测：
2022年上半年全国新开盘总结报告
网页链接
华东区：“金九”加快推盘节奏，整体去化效果较好
网页链接
中西部：多地开盘节奏放缓，整体去化效果不佳
网页链接
房地产市场：
中国300城市土地市场交易情报（2022年10月）
网页链接
中国房地产市场月报2022年10月
网页链接
2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
网页链接
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年10月）
网页链接
政策解读：
中国房地产政策跟踪报告（2022年10月）
网页链接
从“二十大”报告看房地产发展方向
网页链接
企业研究：
2022年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜
网页链接
2022年1-10月全国房地产企业拿地排行榜
网页链接
中国房地产企业动态监测第323期
网页链接
物业研究：
2022中国房地产服务品牌价值研究报告
网页链接
2022中国物业服务百强企业研究报告
网页链接
中国物业服务百强企业十五年发展报告
网页链接
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