建面约92㎡套三双、双地铁、三环旁，还是清水房！绝了！

造成这种原因的有很多，比如：楼市改善潮，换房需求显著增加；大量外来人口落户成都、一圈层新房供需不平衡、当地客群特征等等。由于篇幅有限，暂不展开细讲。

说回开头，成都主城区还有小户型产品吗？

有的，建面约92㎡套三双、三环旁双地铁、清水房。

先别激动，这个项目到底如何，且耐心看下去。

【楼盘档案】

项目名称：鼎仁天越（全新项目）

开发商：成都鼎越房地产开发有限责任公司

地理位置：武侯区武青北路（地铁9号线培风站A口）

占地面积：约12.9亩

容积率：1.5

绿化率：35%

总户数：132户

停车位：154个（1：1.2）

建筑形态：11F洋房

梯户比：1T2

户型建面：约92-98㎡套三双、约110㎡套四双

装修情况：清水（具体以开发商取证信息为准）

物业费：3.6元/㎡/月（销售口径，具体以开发商取证信息为准）

预计交房时间：2022年12月31日

#预计推售信息#

预计推售房源套数：132套

预计推售楼栋：1-3栋

预计推售建面：约92-98㎡套三双、约110㎡套四双

地理位置&区域配套

鼎仁·天越位于武侯区武青北路以西、鑫绿路以东，邻近地铁9号线培风站。

项目北临尚房国际公馆，东临加油站，周边城市界面一般。

地铁9号线培风站J出口

交通方面

交通便捷是鼎仁天越的最大亮点。

地铁方面，项目距地铁9号线培风路J出口约120米。

鼎仁天越区位示意图

地铁9号线主要连接了武侯新城、金融城两大豪宅板块，搭乘9号线可无缝换乘8条地铁线路：1、3、4、5、6、8、10、17号线，瞬间畅达全城，并且目前9号线客流量不大，每次上车还有许多空座（适合社畜打瞌睡）。

地铁9号线实拍图

另外，培风站也是地铁13号线一期（在建）的换乘站：13号线是横穿中心城区的东西向骨干快线，东南连接龙泉驿区、简阳新城及天府国际机场，西连温江、穿越中心城区，线路全长28.85km，预计2024年建成通车。

地铁13号线线路图

道路出勤的话，则主要依靠武青路和光华东七路，后者可以沿着东向行驶X几公里便可上西三环。

武青北路实拍图

商业配套

从我实地踩盘的结果来看，项目周边生活氛围薄弱：主要依靠相邻尚房国际公馆的零星开业底商，街对面还有一家益民菜市，满足最基本的日常生活需求问题不大。若想吃吃逛逛，可到距项目约2公里外的青羊万达广场解决。

教育方面，项目周边两公里范围内有成都市行知实验小学。

区域规划

在项目南侧正在进行大范围的改造。根据武侯区的规划，整个区域将打造悦湖科技城，重点发展前沿电子信息材料、生物医药材料、先进高分子材料、电子陶瓷材料的研发和转化。

悦湖科技城效果图

今年5月11日，成都悦湖科技城新材料+科技创新高端产业生态峰会在深圳举行，会上，成都武侯区重点推介发展高端新材料产业的规划，推出了“悦湖科技城”。当下悦湖区域正在处于改造和待整理状态，整体呈现还尚需较长时间。

悦湖科技城效果图

低密清水房，低公摊高实得

项目占地约12.9亩，容积率1.5，仅规划有3栋洋房，共132户。

小体量、低密产品，就比较考验房企的产品打造能力。

鼎仁天越效果图

3栋住宅均为11层洋房，1梯2户，主打建面约90-110㎡的产品——这正是成都市场，尤其是5＋2城区供应稀少的小户型，15%的公摊也使得户型拥有较高的得房率。

– 建面约92㎡套三双 –

麻雀虽小五脏俱全：两间次卧面积都在8-9㎡左右，能放下一张1.5米的床、一个床头柜和一个衣柜；还设有独立的生活阳台和景观阳台，晾衣赏景互不干扰；且两间卫生间全都开窗。另外，面宽约6.4米的景观阳台使得房间的采光和通风都比较好，后期个人进行装修时也可将景观阳台隔断，扩大次卧面积。

此户型为鼎仁天越建面最小的户型，功能实用型和居住体验感都有，仅有44套。

– 建面约98㎡套三双 –

建面约98㎡的户型为项目的主推户型，共66套。

与上面的户型相比，二者之间的区别在于：建面98㎡的户型在每个房间的开间尺寸上比建面92㎡户型上长约0.2米。

我个人认为，从资金等各方面考虑下，选择建面92㎡的户型更优。

– 建面约110㎡套四双 –

该户型为鼎仁天越的最大户型：三间次卧的面积在8-9㎡，进门处提前预留玄关收纳柜；约5.5米的独立景观阳台，并设有270°转角，视野和采光较好，但走廊空间稍微有些浪费。

遗憾的是，所有的景观阳台进深仅1.45米，稍显局促；并且三种户型均无玄关设计，居住隐私还须多加考虑。

楼栋呈半围合式布局，根据成都自然资源局公布的项目总平图显示，1、2号楼之间的楼间距约30米，对于只有11层的洋房来说，是一个较宽阔舒适并能保证采光和通风的楼间距。

图源：成都市规划和自然资源局

园林方面，规划有儿童游乐区、C形跑道，都是目前成都新小区的标配。

鼎仁天越园林效果图

鼎仁天越园林效果图

成都首秀的另类“策略”，市场是否接招？

2020年才进驻成都的鼎仁，对大家来说还是新面孔。

鼎仁集团成立于2013年，总部位于成都，以地产开发为核心，涉足酒店、建筑、汽贸、医疗、金融、食品、物业等多个领域。

房产板块是鼎仁集团的核心产业，鼎仁集团布局全国、深耕川浙鄂区域。

自2021年首次在成都公开拿地，短短半年不到的时间，鼎仁便在成都布局三子——

2021年1月19日，鼎仁集团以15700元/㎡竞得武侯区12.9亩纯宅地。

2021年1月26日，鼎仁集团以“成交楼面价10829元/㎡＋配建并无偿移交住房面积比例20%”斩获天府前湾-万安南版块22.8亩的住兼商地块。

2021年4月，鼎仁集团还公布了天府新区另一个项目：鼎仁云鹭。该项目总面积约为436.8亩成都鼎兼地推，农用地416.78亩，建设用地20.02亩，实施酒店、民宿等建筑面积约21354.78平方米。

鼎仁天越作为其在成都的首秀，在以刚改和再改产品为主导的5＋2城区，鼎仁集团采取了“另类”的竞争策略：控面积、控总价、主抓刚需&刚改客群，推出了90-110㎡功能实用型小户型。

价格方面，置业顾问透露，可参考项目周边已取证的项目，大概率是一个中间段的水平。

区域在售新房最低价格是双凤桥TOD，含精装单价在21630-25110元/㎡（取证时间：2021年5月26日，预/现售证号：5403）；最高价格为城投绿城凤起蘭庭，均价33988元/㎡（取证时间：2021年4月28日，预/现售证号：5020）。计算下来，预计整个项目最高总价不会超过300万。

面积很刚需，但并不“刚需”的单价、“偏刚改”的总价，即使有着武侯区、西三环、双地铁做背书成都鼎兼地推，不知市场是否买单。

产品特征汇总

1）主城稀缺小户型，低公摊高实得，清水交付，总价相对可控；

2）双地铁，交通便捷；

3）周边城市界面一般，区域发展成熟还尚需时日；

4）飞机噪音有一定影响；

5）项目周边商业配套是短板，但可搭乘9号线去临近商圈。

本文主笔︱姜莱︱购房通出品

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