【固收＆房地产-池光胜】成都土拍零距离（11/22）：四拍热度一般

■成都本轮土拍规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，新津区、青白江区未设置住宅销售限价。此外，对于此前流拍的武侯区机投桥地块通过下调起拍金额的方式重新出让。

■成都本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率虽小幅上升，但仍处较低水平，土拍热度一般。成都本轮土拍合计推地16宗成都本地地推，较今年前三轮的45宗以上大幅减少，其中人才公寓用地6宗，占比37.5%，较前几轮有所提升；流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为6.3%，较上轮的8.3%略有改善；成交15宗，成交金额104.3亿，平均溢价率1.0%，较今年第三轮的0.2%小幅上升，但仍低于第一、二轮的3.1%、3.8%，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的11城中，成都广义流拍率与11城平均水平持平，平均溢价率低于11城平均水平2.4%。从区位来看，成都本轮土拍主城“5+2”合计供地8宗，占比50.0%，与今年前三轮基本持平；其余区域中龙泉驿区、双流区、新津区均供地2宗成都本地地推，温江区、青白江区供地1宗。热门地块竞争激烈，高新区中和地块地价触顶后进入抽签环节，该宗地清水限价3.2万/平方米，为板块内近年来的最高水平，起拍房地比2.0倍（清水限价/起拍楼面价），此外该地块位于城市轨道交通沿线，周边配套成熟、教育资源丰富；共有14宗地块底价成交，多数位于区位相对较偏的新津区、双流区、龙泉驿区等地；成华区龙潭地块因商业自持比例较高（持有商业比例不得低于总计容商业面积的50%）等原因流拍。

■国企拿地占比提升，本地民企参与意愿有所增强。国企全口径拿地金额42.1亿，拿地金额占比40.4%，较今年第三轮的24.3%有所上升。主流国企积极拿地，招商蛇口、中国铁建分别以12.6亿、1.7亿各拍得1宗地；人居地产、成都锦江统建、山水建设分别拿地23.2亿、4.1亿、0.7亿。本地民企参与意愿有所增强，全口径拿地金额23.4亿，拿地金额占比为22.5%，较第三轮的10.7%有所上升，但仍低于去年第三轮的48.6%。以本地民企为主，邦泰置业、成都华兴住房开发、成都丽雅蓉港置地分别拿地9.1亿、7.8亿、6.6亿，未见主流民企拿地。国、民企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额40.3亿，拿地金额占比38.7%，较今年第三轮的69.1%有所下降，新津城投、高投集团、成都新城西城投拿地金额分别为8.3亿、8.1亿、7.3亿，空港兴城、武侯资本等也均有拿地。

■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。